Pytanie: Ponad cztery lata temu kupiłem condominium na mało korzystny obecnie procent 6.875. W pracy układa mi się całkiem nieźle i przez te cztery lata udało mi sie spłacić ponad dziesięć tysięcy dolarów. Pytanie moje jest następujące: Czy jest sens robić w moim przypadku jakiekolwiek przefinansowanie? Dodam ze moja historia kredytowa pod każdym względem jest ok. Proszę o odpowiedz. Dziękuje i pozdrawiam. Robert.

Odpowiedz: Uważamy, że powinien Pan obniżyć koszt pożyczki, bo oprocentowanie kredytów znacznie spadło. Ale trzeba przeliczyć, czy na pewno to się opłaca. Robi się to tak: Musimy dowiedzieć się oprocentowania nowej pożyczki, kosztu przefinansowania pożyczki oraz ile wyniesie nasza nowa miesięczna spłata. Gdy wiemy, ile miesięcznie będziemy oszczędzać, liczymy, w jakim czasie koszt przefinansowania się zwróci.

Bank ma obowiązek wyjawić pełny koszt closingu. Trzeba zadzwonić lub udać się do przynajmniej trzech banków, by porównać ich oferty. Niektóre banki dadzą pełne informacje od razu, niektóre zechcą, żeby złożyć oficjalny wniosek o pożyczkę i zapłacić applicaiton fee. Przepisy nakazują, by bank dał klientowi dokument zwany Good Faith Estimate z wyliczonymi kosztami closingu.

Uwaga: Czasami nieuczciwi brokerzy pożyczkowi pomniejszają koszty closingu, by pozyskać klienta. Może bank zniesie niektóre opłaty (np. mortgage origination fee), ale ciągle pozostaje koszt sprawdzenia tytułu własności domu (title serach), ubezpieczenia tytułu własności (title insurance), podatek od pożyczki hipotecznej (mortgage tax), sprawdzenia pana historii kredytowej i wiele innych opłat, które składają się na koszt closingu. Pełny koszt closingu i całą procedurę omawia książka pt. Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić. Czasem bank dodaje te koszty do pożyczki, czyli klient nie płaci nic ze swojej kieszeni teraz, ale ma spłatę kosztów closingu rozłożoną na 30 lat.

Najkorzystniejsza bywa modyfikacja pożyczki. Przefinansowanie pożyczki (refinancing) polega na spłaceniu starej pożyczki i zaciągnięciu nowej, co pociąga za sobą procedurę (i koszty) closingu oraz konieczność spłaty kredytu od początku. Modyfikacja pożyczki (loan modification) natomiast polega na zachowaniu starego kredytu, tylko z obniżonym oprocentowaniem.

Modyfikacja pożyczek stała się popularna od wiosny 2009, kiedy to wszedł w życie rządowy program Making Home Affordable, który ma pomóc w przezwyciężeniu finansowych kłopotów właścicielom domu.

Trzeba spytać swój bank, czy może zmodyfikować twoją pożyczkę. Nie każdy bank to robi. Jeżeli tak, to opłata za modyfikację jest umiarkowana, w granicach kilkuset dolarów. Polsko Słowiańska Federalna Unia Kredytowa (www.NaszaUnia.com) zezwala na modyfikacje, ale tego nie rozgłasza!

W przefinansowaniu czy modyfikacji pożyczki na dom czy mieszkanie może pomóc książka pt. Podręcznik właściciela domu.

Nieżącą sytuację na rynku pożyczkowym pokazuje witryna www.bankrate.com/refinance.aspx

Pozdrawiamy i zyczymy powodzenia.